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2023年是中央企业“合规管理深化年”，为深入学习贯彻党的二十大精神，落实国务院国资委、中建集团及公司法治央企建设新要求，推进大区法律、风险、合规“三位一体”建设再上新台阶。华中大区特为大家推出系列栏目，帮助广大职工进一步增强法治思维、合规意识。
建设工程“四证”是施工过程中重要的工程资料，关于建设工程“四证”，你了解多少？下面一起来学习一下吧。
什么是“四证”
在建设工程领域，一般需要办理“四证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证 、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
一、“四证”通常的取得顺序
①国有土地使用证
②建设用地规划许可证
③建设工程规划许可证
④建筑工程施工许可证
注：国有土地使用证需交齐土地出让金后才能取得，因此实践中并不一定在建设用地规划许可证前取得，也可能实在其之后取得。
二、“四证”法律性质分析
国有土地使用证
法条链接
《中华人民共和国土地管理法》第七十七条：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。”
建设用地规划许可证
法条链接
《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”
建设工程规划许可证
法条链接
《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三条：“当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由，请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持，但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外。发包人能够办理审批手续而未办理，并以未办理审批手续为由请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院不予支持。”
《民法典》第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 《民法典》第七百九十三条 建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。建设工程施工合同无效，且建设工程经验收不合格的，按照以下情形处理：（一）修复后的建设工程经验收合格的，发包人可以请求承包人承担修复费用；（二）修复后的建设工程经验收不合格的，承包人无权请求参照合同关于工程价款的约定折价补偿。发包人对因建设工程不合格造成的损失有过错的，应当承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十四条 当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，一方当事人请求参照实际履行的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。
建筑工程施工许可证
法条链接
《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第五十七条：“违反本条例规定，建设单位未取得施工许可证或者开工报告未经批准，擅自施工的，责令停止施工，限期改正，处工程合同价款1%以上2%以下的罚款。”
三、未办理“四证”风险分析
根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规的规定，工程项目合法开工建设，必须具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证四个证件，否则承包人将面临如下风险：
1.行政处罚：未取得国有土地使用证的，责令退还非法占用的土地，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款。未取得施工许可证或者开公报告未经批准擅自施工的，责令停止施工，限期改正并处以罚款。
2.合同无效：未取得建设工程规划许可证的，建设工程施工合同无效，工程建筑会被认定为违章建筑，严重的会被责令停止建设，限期拆除或者没收。但依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三条：“发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的”施工合同有效。
需要注意的是，建设项目尚未取得“四证”的，属于违章建筑，在诉讼及执行中面临无法保全、执行建筑物的风险。同时，基于无“四证”项目签订的施工合同、相关违约追责条款面临存在无效风险。承包人依据合同中的有利条款，向法院主张及要求支持的诉求，将可能难以实现。
四、风险防控建议
1.事前预防
（1）投标前，应对拟参与投标的建设项目进行尽职调查，核实该建设项目是否取得“国有土地使用证”和“建设用地规划许可证”；合同签订前，核实该建设项目是否取得“建设工程规划许可证”；进场施工前，核查该建设项目是否办理了“建筑工程施工许可证”。
（2）签订合同阶段，注意细化合同关于工程质量、工期、价格、结算方式等条款的约定，即使合同无效时，只要工程经竣工验收合格，承包人就可请求参照合同的约定折价补偿工程价款等。
2.事中控制
施工合同履行过程中，注意收集并固定相关证据，做好各种签证、会议纪要、工作联系单等的管理工作，尤其对已完工程量，发包人、监理方及承包人应及时进行确认，以防纠纷发生后举证困难或通过繁琐的鉴定来认定。
3.事后救济
（1）发包人能办理而未办理“四证”
《解释（一）》第三条第二款规定，发包人能够办理审批手续而未办理，并以未办理审批手续为由请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院不予支持。诉讼中，建设工程承包人若有证据证明发包人能够办理审批手续而未办理的，可依据此款规定，要求法院确认建设工程施工合同有效，维护自身的正当权利。
（2）发包人不能办理“四证”
这种情况致使施工合同无效的，根据《民法典》第七百九十三条，《解释（一）》第二十四条、第三十八条等规定，若建设工程竣工验收合格，承包人可以请求发包人参照合同约定支付工程价款。值得注意的是，此时承包人有权享有工程价款优先受偿权，所以应积极主张这一权利，充分争取合法权益。